Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

Строительство дома — это сложный и многопроцессный процесс, в котором ключевую роль играют архитектурно-планировочные решения, смета, технология и материалы. Однако, все это определяется еще на этапе проектирования, и от того, как хорошо будет разработан рабочий проект, зависит качество и временные рамки строительства.

Чтобы избежать ошибок и сложностей на этапе строительства, необходимо заранее продумать все детали, начиная от выбора земельного участка и заканчивая обустройством всего участка. Кроме того, нельзя забывать о качестве выбираемых стройматериалов, производителях и поставщиках, а также подрядчиках, которые будут заниматься строительными работами.

В данной статье мы подробнее рассмотрим все аспекты строительства дома, начиная от выбора земельного участка и заканчивая выбором качественных материалов и подрядчиков.

Строительство нового дома – важный шаг, который грядущий владелец недвижимости должен начать с теории. Главное при этом состоит в том, чтобы не пренебрегать законодательством и избежать нарушения его требований. В первую очередь застройщик ИЖС должен информировать местные власти о своих намерениях, обратившись в администрацию либо МФЦ с уведомлением в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Форма такого уведомления представлена в приложении к приказу Минстроя России №591/пр от 19 сентября 2018 года.

Еще одно обязательное требование, которое необходимо выполнить, предписывает передать уведомление об окончании строительства объекта ИЖС, включая дачный дом, в течение первых 30 дней после окончания работ. Для этого следует соблюсти требования частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, при строительстве дома на земельном участке необходимо соблюдать статью 104 Земельного кодекса РФ. Строительство дома не допускается на зоне с ограничением строительства, такой как территория, зарезервированная для безопасной эксплуатации объектов энергетики, транспорта, связи и государственных учреждений. В случае, когда дом строится в исторической местности, застройщик должен подать описание параметров, цвета и материалов, используемых при строительстве, а также представить иллюстрацию дома со всей фронтальной частью.

После получения уведомления, государственные служащие проверят, возможно ли строительство частного дома на данной земельной площадке, и если ответ будет положительным, выдадут соответствующее разрешение на строительство.

Как зарегистрировать права на возведенное строение на земельном участке для садоводства? Этот вопрос волнует многих. Если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года вы имеете возможность зарегистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома. Кроме того, можно осуществлять государственный кадастровый учет, но только с учетом технического плана и правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Это указывается в частях 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, перед началом строительства дома и в процессе его возведения вы также должны руководствоваться федеральными законами, но необходимо изучить и местное (региональное) законодательство, правила, межгосударственные и национальные стандарты, а также учитывать требования СанПиН и других правил и нормативов.

Важно при оформлении прав на садовые и жилые дома ознакомиться с официальными позициями министерств и ведомств. Несмотря на то, что информационные письма не носят нормативного характера и не имеют законной силы, они содержат разъяснения, которые важно изучить.

В частности, в списках находятся письма с официальными разъяснениями от Минэкономразвития России, Росреестра и Минстроя России. К числу таких писем можно отнести:

• Письмо от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23и Минэкономразвития России, в котором говорится о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 Росреестра, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года № ОГ-Д23-1873 «О рассмотрении обращения», в котором рассказывается о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированные садовые дома;
• Письмо от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 Минстроя России о необходимости приведения объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 Росреестра, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 «О рассмотрении обращений», в котором говорится о рассмотрении обращений относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и Минэкономразвития России об использовании положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ по вопросам кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 Минстроя России о строительстве объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов;
• Письмо от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 Минстроя России о внесении изменений в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Несмотря на то, что информационные письма не являются нормативными актами, они могут помочь людям, желающим зарегистрировать свое право собственности на садовые и жилые дома. Поэтому ознакомление с ними может быть полезным.

Получив одобрение на застройку, не стоит торопиться отправляться на строительные площадки. Следует предварительно изучить все нормативно-технические документы, которые регламентируют проектирование, изыскательные работы и строительство. Особое внимание необходимо уделить документам, при использовании которых автоматически обеспечивается соблюдение требований "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" (Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ) и "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности" (Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ), а также положения распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". В данном случае, особенно важны соответствующие правила и требования, содержащиеся в своде правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и прочие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013).

В стремлении к созданию безопасной жизни для себя и своего окружения, важной мерой является правильное расстояние между домами. Определение необходимого расстояния имеет свои правила в зависимости от используемых строительных материалов. Если постройка выполнена из кирпича или бетона, расстояние между домами должно быть не менее 6 метров. Если же перекрытия выполнены на металлическом каркасе с деревянными стропилами, то не менее 8 метров, а если используются деревянные элементы, расстояние должно быть не менее 15 метров. Ограничений на расстояние между постройками на одном участке не установлено.

Однако необходимо учитывать, что при строительстве дома следует предусмотреть подъезд к зданию не только обычным транспортом, но и для пожарной техники. Дополнительно следует убедиться в исправности коммуникаций и обеспечения наличия эвакуационных выходов.

Все требования пожарной безопасности к строительным материалам регламентируются статьей «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности».

Участок земли под строительство дачного дома не должен быть менее 600 квадратных метров. Также следует учесть желание соседей и не затенять их участок. Если соседи согласны на постройку ограждения, можно выбрать глухой забор.

При проектировании зданий необходимо учитывать и другие виды нормативов на расстояния. Например, от частного дома до красной линии улицы должно быть не менее 5 метров расстояния, а до красной линии проезда - не менее 3 метров. Если речь идет о строительстве хозяйственных построек, то нормативное расстояние по отношению к красным линиям должно составлять не менее 5 метров. Если на территории планируется содержать скот, застройщик может построить на участке хозпостройки для животных (хлев, курятник) и сараи для хранения корма и инструментов. В этом случае, хозяйственные постройки для животных должны от жилых помещений изолироваться как минимум тремя подсобками, а расстояние до входа в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовые постройки, то можно предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (если нет канализации). Наилучшим вариантом будет, если расстояние между домом и уборной составит не менее 12 метров, а до душа и бани - не менее 8 метров. Важно также убедиться, что подземные инженерные сети будут устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по всему участку.

Если застройщик хочет сохранить рельеф максимально удобным для сельскохозяйственных нужд, а также гарантировать качество поверхностных вод и земли, ему необходимо обеспечить систему водоотведения. При возведении дома необходимо учитывать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

Застройщик, планирующий строительство дома из керамических блоков и кирпича, обязан учитывать ряд нормативно-технических документов. Данный перечень не является исчерпывающим, однако включает наиболее важные документы:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Кроме того, важно ознакомиться со всеми ГОСТ по выбранным стройматериалам. Это необходимо для того, чтобы учесть все особенности и требования к использованию данных материалов. Например, использование керамических поризованных блоков и кирпича потребует изучения межгосударственных и национальных стандартов, предъявляемых к таким стройматериалам. Важно не упустить ни одной детали, чтобы обеспечить безопасность и качество строительства.

Согласно мнению опытных строителей, правильное строительство дома не начинается с закладки фундамента. На первом этапе проекта важно уделить время подготовительным работам, а именно провести геологический анализ и изучить состав почвы. Также необходимо спланировать тип постройки и организовать топогеологическую экспертизу.

Если говорить о выборе фундамента, то необходимо учитывать рельеф участка, который может быть сухим, сырым или мокрым. Например, на участках с возвышенностями и холмами использование определенного типа фундамента будет отличаться от того, который нужен на низинах и заболоченных местах.

Правильный выбор фундамента имеет огромное значение, так как неудачный рельеф может привести к незапланированным земляным работам. Если в результате геологических изысканий будут выявлены сейсмоопасные зоны или иные геологические процессы, которые создают риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома будут закладываться инженерно-защитные мероприятия в соответствии со сводами правил.

Кроме того, при проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов необходимо соблюдать межгосударственные стандарты, такие как ГОСТ 27751-2014, ГОСТ 31937-2011 и ГОСТ 30494-2011.

Интересно, что даже после досконального изучения теоретической базы по строительству, многие начинающие строители все равно допускают досадные ошибки при возведении дома. Однако, следуя всем рекомендациям от опытных строителей, можно убедиться, что успешное строительство начинается с правильной подготовки и выбора оптимального типа фундамента.

5 ошибок, которые нужно избежать при строительстве частного дома

Строительство своего дома - это серьезный шаг, который требует не только значительных затрат на время и деньги, но и кропотливой подготовки. Ошибки в процессе строительства могут привести к серьезному ущербу и неприятностям. Вот пять наиболее распространенных ошибок при строительстве дома, которых стоит избегать:

1. Неправильный выбор фундамента и материалов для строительства. При выборе фундамента и стройматериалов необходимо учитывать особенности почвы на участке, климат и массу дома. Летняя дача может быть построена из каркаса деревянной конструкции, но для круглогодичного проживания нужно использовать бревна, камень, бетон, керамические блоки или кирпич.
2. Использование дешевых материалов низкого качества. Низкая стоимость стройматериалов не всегда является залогом их надежности, а в некоторых случаях может привести к еще большим затратам.
3. Нарушение правил пожаробезопасности. При строительстве необходимо сохранять дистанцию, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы.
4. Неправильное устройство кровли. Нужно обдуманно подойти к выбору кровельного материала, учитывать форму и конструкцию крыши. Например, для крыши сложной конструкции лучше использовать гибкую черепицу со сроком службы 50-60 лет, а металлический аналог будет невыгодным решением.
5. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Необходимо использовать качественные теплоизолирующие материалы с низким показателем теплопроводности, морозоустойчивыми, экологичными и долговечными. Монтаж и укладку материалов следует проводить согласно инструкции.

Избежать ошибок в процессе строительства дома поможет не только грамотная подготовка, но и внимание к деталям. Важно учитывать все особенности участка и требования нормативных документов.

Фото: freepik.com