Верховный Суд РФ решал судьбу квартиры после смерти ее продавца

Гражданин К. продал свою квартиру М. А через две недели гражданин К. умер. При жизни К. выдал доверенность А., чтобы тот представлял его интересы во всех госорганах для продажи квартиры.

После смерти К., гражданин А. вместе с М. подали заявление на регистрацию перехода права собственности на жилье. У Росреестра не возникло вопросов к представленным документам, и ведомство зарегистрировало переход права.

Через несколько месяцев после этого М. заложил новую квартиру в обеспечение возврата долга гражданину Т. Но деньги так и не вернул. Т. обратился в суд. Суд первой инстанции  взыскал с М. задолженность и обратил взыскание на квартиру путем продажи ее с публичных торгов.

Победителем торгов стал Х. Он заплатил за объект и обратился за регистрацией перехода права собственности. Но в регистрации ему отказали: у Росреестра возникли сомнения, что первоначальный собственник К. выразил волю на отчуждение квартиры М.

Спустя несколько месяцев свои претензии на квартиру заявила администрация района. Она через суд потребовала признать недействительной госрегистрацию перехода права собственности на квартиру к М.; признать недвижимость выморочным имуществом; истребовать квартиру из незаконного владения. Администрация настаивала, что переход права на квартиру зарегистрировали с нарушением: у А. не было права подавать заявление на нее, ведь его доверенность прекратила свое действие со смертью продавца. А поскольку наследство К. никто не принял, то недвижимость является выморочным имуществом, обратил внимание истец.

В качестве третьего лица к участию в деле привлекли Х. Он заявил самостоятельные требования: признать за ним право собственности на спорную квартиру. Свою просьбу он обосновал тем, что он добросовестный приобретатель, а смерть К. до регистрации перехода права к М. не может быть основанием для признания договора купли-продажи незаключенным или недействительным.

Три судебные инстанции удовлетворили требования администрации и отказали Х. Они решили, что договор между К. и М. ничтожен, поскольку заявление о регистрации перехода права от имени продавца подал представитель на основании утратившей силу доверенности. Кроме того, суды пришли к выводу, что квартира выбыла из собственности К. помимо его воли, а значит, ее можно истребовать в пользу района как выморочное имущество независимо от добросовестности последующих приобретателей.

Х. обратился с жалобой в  Верховный Суд РФ.

Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям и соблюли при этом требования по форме, напомнила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ положения п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

Никто не оспаривал, что К. собственноручно подписал договор с М. В документе говорится, что стороны оценили квартиру, деньги, согласно тексту договора, покупатель передал до его подписания. Продавец, в свою очередь, передал квартиру. Таким образом, стороны согласовали все существенные условия сделки и исполнили ее, констатировал Верховный Суд РФ.

В п. 60  Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 говорится, что отсутствие госрегистрации перехода права не позволяет признать договор купли-продажи недвижимости недействительным. Следовательно, нарушения при регистрации перехода права от К. к М. сами по себе не могут являться поводом аннулировать сделку. Других же причин недействительности сделки суды не установили, отметила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Она обратила внимание и на другие нарушения, которые допустили нижестоящие инстанции. Собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, только если актив выбыл из его владения помимо его воли или воли лица, которому он его доверил, следует из п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ. Здесь суды сослались лишь на то, что при жизни К. не обращался за госрегистрацией перехода права на квартиру к М. Но суды по-настоящему не исследовали, была ли у К. воля на отчуждение квартиры. Суды не дали никакой оценки тому, что собственник выдал А. доверенность на представление своих интересов в госорганах для продажи жилья, обратил внимание Верховный Суд РФ.  

Таким образом, отказ Х. в его требовании о признании за ним права собственности нельзя признать обоснованным. Он приобрел квартиру на торгах и полностью оплатил ее. Действия пристава, сами торги и заключенный по их результатам договор никто из сторон не оспаривал, их действительность под сомнение не поставлена, отметил Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ отменил акты трех судебных инстанций и направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Право.ru: законодательство, судебная система, новости и аналитика

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия