Верховный Суд РФ: передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади,чем предусмотрено договором,свидетельствует о нарушении условия о предмете договор

Согласно договору застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства двухкомнатную квартиру площадью 67,13 м2 (с учетом понижающего коэффициента 0,5), общей проектной площадью без учета лоджий 65 м2. По условиям договора стоимость квартиры, уплаченная С., является окончательной и изменению не подлежит. Согласно акту приема-передачи С. передана квартира, общая площадь которой с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5-68 м2., а без учета площади лоджии 63,8 м2. Таким образом, общая проектная площадь без учета площади лоджии сократилась на 1,2 м2, общая площадь с учетом лоджии (с коэффициентом 0,5) – выросла на 0,87 м2.

С. направил претензию о возврате части денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади. От застройщика ответа не поступило.

С. обратился в суд с иском о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя.

Суд первой инстанции отказал в иске, поскольку уменьшение площади квартиры не свидетельствует о наличии недостатка качества объекта участия в долевом строительстве в том смысле, который заложен законодателем в положениях ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. При этом суд первой инстанции указал, что положениями заключенного сторонами договора однозначно определено - цена договора является окончательной и изменению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции, признавая правильным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, однако указал, что право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены влечет нелюбые недостатки объекта долевого строительства, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования. Отличие проектной площади от фактической, по мнению суда апелляционной инстанции, не является качественной характеристикой объект, влияющей на степень пригодности товара для использования по назначению, поскольку договором может быть предусмотрено иное. Поскольку изменение площади квартиры составило менее 5% от общей площади, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии существенных изменений проектной документации и оснований для взыскания с застройщика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора. Кассационный суд общей юрисдикции судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций оставил без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала состоявшиеся по делу   судебные постановления незаконными.

Верховный Суд РФ указал, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора — жилого помещения — с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения. При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1,2 м2, что не было учтено судебными инстанциями.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения, не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен законом не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, дело направила на новое апелляционное рассмотрение. 

Вестник Фемиды №36 (96)